깡통전세, 확정일자, 근저당, 최우선변제금액 등등 최근에 부동산 관련 여러 사건과 사고들을 통해 평상시 접하기 어려운 부동산 용어가 등장합니다. 모두를 아실 필요는 없으나 최소한 이러한 사건과 사고들에 휘말리지 않기 위해 아셔야 할 부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어 Best 5를 안내해드립니다. 이번 기회에 쉽게 부동산 계약을 하실 수 있는 기회를 가져가시길 바랍니다.
부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어 Best 1: 깡통전세
깡통전세란 전세보증금과 담보대출을 더한 금액이 매매금액보다 많은 전세형태로 비유적인 표현입니다. 대부분은 부동산 시장 악화로 매매금액의 급격한 하락시기에 발생합니다.
추후 전세보증금을 돌려줄 시기가 오면, 임대인이 전세보증금이 없어서 새로운 임차인에게 전세보증금을 받아 전달하는 경우가 많습니다.
이때, 전세시세가 떨어져 새로운 임차인으로 부터 받은 전세보증금으로는 기존의 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하게 되는데 이 경우 임대인은 여윳돈이 없어서 돌려주지 못하게 되죠, 깡통전세의 피해가 발생하게 되는 것입니다.
문제는 이런 깡통전세가 고의성을 가지고 임차인에게 피해를 입히게 되는 상황이 최근 서울 강서구와 여러 지방지역에서 일어나고 있다는 점입니다.
따라서, 임차인은 전세보증금은 매매와 관련이 없다고 착각하지 마시고, 전세 해당 물건의 시세가 얼마인지를 보수적으로 판단하는 것이 중요합니다.
부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어 Best 2: 근저당 및 근저당권
대부분 은행에 아파트등의 부동산을 담보로 대출을 하게 되는데, 여기에는 대출원금과 미래발생하는 이자등을 감안하여 저당금액보다 높게 금액을 정해서 등기에 기재를 하게되는데 이것을 근저당이라고 합니다.
등기에 기재를 하게 되므로써 은행은 근저당권이라는 권리를 획득하게 됩니다.
예를 들어 이자를 3번이상 납입하지 못하는 경우, 은행은 소유주의 동의없이도 법원에 임의경매를 통해 채권을 회수할 수 있는 권리 즉 근저당권이라는 권리를 말합니다.
채권을 배당을 통해 회수하는데 근저당권은 처음 등기사항에 본인들이 회수가능한 금액을 채권최고액으로 삽입하여, 우선 변제를 받을 수 있게 됩니다.
채권최고액은 대출한 금액의 120%를 채권최고액으로 설정함을 통해, 은행에서는 손해를 최소화하는 장치를 갖고 있기 때문에 임차인은 채권 최고액을 통해 해당 부동산의 가치를 역으로 환산하실 수 있습니다.
부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어 Best 3: 전입신고 및 확정일자
거주지를 옮긴 경우 전입한 날로 부터 14일 이내에 새로운 거주지 관할 기관에 거주 이전 사실을 신고하는 것을 전입신고라고 말합니다.
확정일자란 거주지 이전 신고를 하게되면 법적인 권리를 얻게 되는데, 신고하는 날 다음날 0시부터 법의 보호를 받는 것을 확정일자라고 합니다.
아직도 전입신고 및 확정일자를 동사무소에 직접 가서 해야하는 것으로 아시는 분들이 많은데 온라인을 통해서도 전입신고를 하고 확정일자를 받을 수 있습니다.
온라인 가능한 곳은 다음 링크를 참고하세요
부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부 (molit.go.kr)
이 사이트를 들어가시면 위와 같은 화면이 뜹니다.
해당시도, 시군구를 선택하시어 입력을 하시면 됩니다.
입력 당사자는 임대인, 임차인 어떤 사람도 가능하고, 임대인과 임차인으로 부터 위임을 받은 공인중개사도 입력을 할 수 있습니다.
가능하면 확정일자라는 대항력을 통해 본인의 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권한이 생기므로, 임차인 본인께서 잠시 시간을 내셔서 입력을 온라인을 통해 하시는 것을 추천드립니다.
부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어 Best 4: 대항력 및 우선변제권
대항력을 통해 우선변제권이란 권리가 생기는 것을 말합니다.
대항력이란 임차인이 제 3자에게 임대차 계약서 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
우선변제권이란 임차한 주택이 경매로 넘어가게 되면 입찰을 통해 낙찰이 되고, 낙찰금을 배당받게 되는데, 제 3자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어 Best 5: 소액임차인 최우선변제권
소액임차인 최우선변제권이란 보증금이 일정 금액보다 적은 경우에 임차인이 등기상의 선순위권리자보다도 후순위라고 하더라도, 최우선으로 보증금을 우선 받을 수 있는 권리를 말합니다.
최우선 변제권은 등기상의 어떤 선순위보다 최우선으로 변제되므로, 낙찰금액의 반까지 허용됩니다.
그리고 일정금액이란 근저당이 잡힌 날을 기준으로 하여 해당지역의 최우선변제금액이 정해져 있습니다.
본인의 임차일을 기준으로 하는 해당지역의 최우선변제금액이 아니라는 점을 유의하셔야 합니다.
결론
이상과 같이 깡통전세, 전입신고 및 확정일자, 근저당, 대항력 및 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권 등 부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어 Best 5에 대하여 소개해드렸습니다.
이번 기회에 깡통전세에 휘말려 본인의 전세금을 못받거나, 전입신고를 하지 않아 확정일자를 받지 못하고 대항력을 가지지 못하는 경우가 발생하지 않기를 바랍니다.
또한 등기부를 보실 때에는 부동산 주소지와 소유주의 인적사항을 확인하신 후에 반드시 을구에 있는 근저당 금액이 얼마나 채권최고액으로 잡혀 있는 지를 아셔야 합니다.
시세에 비해 근저당금액이 80%이상 많이 잡혀있는 경우에는 어떤 일이 있더라도 계약을 피하시기 바랍니다.
만약에 계약금을 많이 주어서 어쩔수 없이 계약을 해야만하는 경우라면, 계약조건의 보증금을 근저당이 설정된 해당지역의 최우선변제금액이하로 낮추고 월세를 올려서 계약을 하시는 것도 좋은 방법입니다.
추후에 해당 임차의 부동산 물건이 경매로 넘어가게 되더라도, 비록 근저당보다 후순위이지만, 최우선 변제금액에 해당되어 가장 우선적으로 보증금을 받게 되므로, 보증금을 지키는 효과를 나타내게 됩니다.
비록 월세가 높아서, 매달 부담이 되지만, 요즘같이 고금리에 경매건수가 예년에 비해 많이 늘어나고 있는 상황인 만큼, 큰 목돈을 지키는 방법을 추천드립니다.
이 정도로 임대차 계약시의 주의점 및 용어를 이해하신다면 부동산 계약서를 작성하시는데에 어려움이 없으실 것입니다.
